（贵州师范大学 贵州贵阳 550001） 中图分类号：F29 文献标识码：A 文章编号：1007-0745（2008）09-00 中国论文网 https://www.xzbu.com/9/view-11948115.htm 摘要：近年来，随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，我国的房地产业得到了飞速的发展。本论文希望通过对我国贵阳房地产的发展过程、发展的大环境及未来走势的分析以及提出相关的对策，预测未来几年贵阳市房地产市场的发展情况和房价走势。希望对相关的消费者提供一定的参考作用，并且对其他城市房地产的发展分析起到一定的借鉴作用。
关键词：房地产市场；房价；预测；对策
房地产业在中国是个新兴的产业，我国房地产市场的真正发展始于20世纪80年代初期，其发展和壮大仅仅是近几年的事情。贵阳作为全国知名的林城，气候和居住条件良好;良好的经济发展前景预期以及作为2008奥运北京唯一伙伴城市等利好因素的影响，使得贵阳房价增长率和商品房成交量都位居全国各大中城市的前列。贵阳市房地产业的发展情况在一定程度上彰现了我国房地产业的发展情况，也受到了国内外房地产投资商和欲进行二次置业消费者的关注。
一、房地产相关概念的界定
房地产是房产和地产的总称，又称不动产(英文名字为“Real Estate”或“RealProperty”)它包括土地和土地上的附着物，即土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利和义务的总和。[1]具体而言，房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、办公室、厂房、仓库和商业服务、文化、教育、卫生和体育用房等;地产是指土地及其上下一定的空间，包括地面道路和地下相关的基础设施等，房地产市房产和地产的综合体合统一物。从存在的形式分为三类:单纯的房产、单纯的地产和房地结合的房地产。
房地产业是指从事房地产开发建设、租赁经营以及与其相关的中介服务如金融、评估置换、装演、维修、物业管理等经济活动的行业，是国民经济中兼有生产和服务的两种职能独立产业部门。主要经济活动领域包括:土地开发利用、房地产经营、房屋开发、房屋经营、房地产中介服务、房地产物业管理服务、房地产金融等。房地产业与建筑业是国民经济中既有联系又有实质区别的两个经济部门，前属于第二产业，而后者属于第三产业。
二、贵阳市宏观社会经济环境分析
改革开放以来，贵阳市国民经济持续快速健康发展，经济综合实力和城市核心竞争力不断迈上新的台阶。近年来，贵阳的房地产市场以其稳定的速度向前发展，贵阳也成为全国房地产热点城市之一。
1、贵阳市房地产市场发展分析
（1）房地产市场投资情况
近年来，贵阳市的房地产投资额逐年增大，在国民经济中占有重要地位，占固定资产投资的比重一直保持在30%左右[2]，房地产投资增长率保持较高的水平。
（2）市场供需情况
进入二十一世纪后，贵阳作为半岛都市群的龙头，城市核心竞争力不断提升，经济持续稳定增长，城镇居民收入增加，城市建设稳步发展，消费者投资和收入预期较好，在诸多利好因素和相关政策的影响和推动下，房地产开发投资持续升温。至2006年底，贵阳市房地产市场的投资额、开工面积、竣工面积、销售面积、销售价格等统计指标保持稳定上升的趋势。
贵阳市最近几年房地产市场呈现快速发展的总体特征，具体来看，贵阳房地产开发呈现以下基本走势:
(1)房地产开发投资快速增长，投资规模继续放大
自2006年以来，受扩大内需和住房制度改革等相关政策的有力拉动，贵阳市房地产市场由全面复苏进入到快速发展时期，2007年全市房地产开发投资规模放量增加，呈现快增势头，全年完成127. 8亿元，分别比2006年、2005年增长38. 2%, 23. 3%[3]。
(2)新开工项目集聚，带动全部房屋施工面积扩张
贵阳市房地产开发在经历了2006年的盘活调整之后，随着土地整顿措施的逐步到位，2007年以来一直处于新开工程的全面启动期，新开工面积效应集聚，带动全部房屋施工面积快步增长。2008年，全部房屋施工面积1747. 68万m"，同比增长23. 1%;新开工面积916. 76万平方米，同比增长37. 4%。[4]新开工项目的持续增多，成为支撑贵阳市房地产投资快速发展态势的重要力量。
（3）竣工房屋小步上扬，可供房源开始增多
继2006年房屋集中竣工之后，贵阳市房地产开发在建项目增加较快，而商品房屋销售一直处于竣工房屋供应量持续短缺所带来的有效供给不足的瓶颈之中，供需矛盾比较突出。
(4)销售面积持续稳定，房屋空置率不断下降
从贵阳市房地产市场供需指标来看，贵阳市近年来房地产市场保持着较高的增长态势，特别是房地产投资额的高速增长、新开工面积的放大，表明了未来一段时间内，贵阳市房地产市场将继续稳步增长。
三、贵阳房地产业的对策研究
我们应建立以政府宏观调控、市场监管与行业自律相结合的管理方式。我国政府的职能转变与机构改革在不断地深化，在精简人员的同时还要加大宏观调控与市场监管力度，既要减员又要增效，因此我国应充分发挥有关行业协会的力量，建立自律体系，赋予管理职能，调动个方面的积极性，共同建立企业自律，行业自我调节，政府调控、监管的管理方式。
其中政府完善管理体制,规范管理行为,首先应从立法的出发点中彻底摒弃部门利益,以提高经济运行效率,方便服务对象的角度依法建制；其次是要在法律赋予职权的范围内行使职权，按法律规定的程序行使权力，即不能超出范围，也不能违反程序，即依法行政；最后是要尽可能地减少环节，凡是市场能自我调节的，不要设立审批。凡是以过程和结果监督为管理事项，就不宜设立事前审批。必要的审批，其前位审查和后位审查应当衔接，前位审查的结果应作为后位审查的依据，而不是各个部门自成体系，对同一内容重复审查。
对于房地产业，政府的宏观调控作用尤为重要。例如海南、北海等地房地产非理性膨胀，严重影响了经济发展和金融秩序；上世纪九十年代日本房地产“泡沫”的破灭，对日本经济的影响至今仍未消除；东南亚金融危机也与房地产“泡沫”直接相关，教训十分沉痛。历史经验证明，“水能载舟、亦能覆舟”，缺乏有效调控的市场极易引发“泡沫”，特别是在经济高速增长、房地产市场快速发展时期，房地产开发必须与社会经济协调发展。市场化条件下，政府肩负着引导和保持市场健康发展的重要职责，必须从转变政府职能出发，切实增强调控意识，提高调控能力。如果说，在政府职能转变中“退”的是直接管理，“进”的应是宏观调控。宏观调控需要更高的管理能力和高超的管理艺术，压力更大，任务更艰巨。要根据当前市场发展情况，适时修订完善相关的法律法规，为实施宏观调控、提高调控能力创造条件。要提高调控质量和效率，善于针对市场的不同问题，灵活运用不同的调控措施，把握好调控的力度，努力提高调控效率。政府要强化调控职能，提高调控质量和效率。一是要正视当前市场存在的问题，对过热的危害有深刻理解，不能片面强调房地产对经济增长的拉动作用。房地产是国民经济的先导性产业，对GDP增长具有较强的带动作用，但同时又依赖于经济发展所创造的市场需求，取决于经济增长所决定的居民住房支付能力，不能脱离经济发展。二是要理解调控的含义，不能认为调控就是限制发展，担心和害怕调控，把调控与发展简单对立起来，不能辩证地看待调控和发展的关系。调控的根本目的，是保持市场的持续健康发展，是在对市场发展趋势进行正确分析判断基础上，通过有效措施，预防市场可能出现的问题，防止大起大落。完善调控体系要抓住主要环节。一是强化土地供应管理。土地供应是房地产开发的源头。要坚持城市政府对土地供应的统一管理，严格执行土地利用总体规划和年度土地利用计划。对商品房空置总量较大，空置比例增长过快的城市，要严格控制新批项目用地；对房价居高不下的地区，要增加经济适用住房建设用地的供应。二是强化金融的间接调控作用。三是强化销售环节的管理。四是强化规划引导作用。要建立和完善城乡规划的监督管理制度，严格执行经批准的城乡规划，增强规划的严肃性，通过规划的长期性和法制化防止房地产开发的盲目增长。
四、贵阳市房地产市场前景预测
对贵阳房地产市场未来走势的把握，主要从土地供给预测、商品房市场的供给预测、商品房市场的需求预测、房价走势预测等角度进行。而采用的方法根据数据的获得情况采用定性、定量或两者结合进行分析。
贵阳自2006年上半年就开始实行土地拍卖出让的方式，土地供给市场秩序比较有序、合理。贵阳土地供给自身存在一定的问题，过去几年贵阳市市南区沿海一线的土地价格一涨再涨，导致房地产开发成本提高，进而促使市南区的房地产价格飞速增长。随着市南区的规划建设逐步完成，该区域可利用的土地越来越少，导致房地产商将目光投向市中心的周边地区，甚至下属各县市，可以预测未来的贵阳市土地供给市场将以周边地区为主体。
1、房地产需求市场预测
（1）住宅需求市场前景预测
根据最近几年贵阳城市人口的变化特征，未来贵阳住宅需求主要由以下几个群体人口的变化来决定:人口的自然增长、外来人口、住房条件的改善等。下面从以上因素来分别预测未来贵阳住房的需求情况。
(1)外来人口
随着贵阳市经济的发展，来贵阳工作的外来人员大大增加，其中打算在贵阳常住和异地购房的约有10万人/年，这部分消费者也成为贵阳市住宅市场的发展动力之一。
(2)住房条件的改善
经济的发展，人民购买力水平的提高，使居民对住房条件提出了更高的要求，市民人均住房面积将不断增长。人均住房面积较高，增长率保持一段时间，达到一定数量后，将保持相对平稳。保守测算，预计未来几年内贵阳市市区人均占有使用面积将平均保持4%以上的增长率。2010年贵阳市市区人均占有使用面积将达到25. 5m1以上，增长6. 0平方米[5]。
从长远来看，贵阳房地产市场仍处于起步发展阶段，众多的理论与实践问题仍需更深入的探讨。就本文的研究内容而言主要有如下几方面有待深入研究:
(1)贵阳房地产市场的泡沫问题，包括泡沫的形成特点、未来发展趋势以及控制与解决方法;
(2)市场空置率问题。市场空置率研究主要进一步分析空置率的安全范围。
(3)贵阳房地产业对国民经济的贡献问题。
(4)房地产价格预测问题。由于房地产价格的影响因素较多，并且各个因素的影响程度不容易确定。如何做长期趋势预测与近期准确预测将是房地产价格预测未来发展的主要方向。
参考文献：
[1]谢经荣等.我国近10年宏观经济波动及房地产市场周期[M].中国人民大学出版社，2005.
[2]曲波.房地产经济波动理论与实证分析[M].中国大地出版社，2006.
[3]关柯，芦金锋，曾赛星编著.现代住宅经济[M].中国建筑工业出版社，2006.
[4]刘琳.房地产市场互动机理与政策分析[M].北京:中国经济出版社，2005.
[5]徐滇庆等著.泡沫经济与金融危机[M].中国人民大学出版社，2006.
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